A transferência de um imóvel costuma ser motivo de alegria para quem compra e de alívio para quem vende. Mas existe um personagem nessa história que sempre aparece de mãos estendidas: o município, cobrando o ITBI. E nos últimos anos, essa cobrança virou palco de uma disputa que está longe de terminar, envolvendo o Superior Tribunal de Justiça e o Supremo Tribunal Federal em duas discussões que, embora diferentes, têm tudo a ver uma com a outra.
De um lado, o Tema 1.113 do STJ resolveu uma prática que vinha tirando o sono de quem compra imóvel. Municípios criavam suas próprias tabelas de valores e simplesmente ignoravam o preço declarado pelo contribuinte na escritura. Se você comprou um apartamento por quatrocentos mil reais mas a prefeitura achava que valia quinhentos mil, ela cobrava ITBI sobre o valor por ela suposto. Simples assim. O STJ colocou um ponto final nisso em 2022, dizendo que o valor declarado tem presunção de verdade e que o Fisco só pode contestá-lo mediante processo administrativo, com direito a defesa e provas. Nada de tabelas mágicas impostas de cima para baixo.
Mas enquanto isso se resolvia, outro problema ganhava corpo. Dessa vez, envolvendo empresas que recebem imóveis como forma de pagamento de capital social. A Constituição diz claramente que não incide ITBI quando alguém transfere um bem para integralizar capital de empresa, salvo se essa empresa trabalha comprando, vendendo ou alugando imóveis. Até aí, tudo bem. O problema é que muitos municípios passaram a interpretar essa exceção de forma ampla demais, cobrando ITBI mesmo na integralização de capital, desde que a empresa tivesse qualquer relação com o mercado imobiliário.
Isso caiu no colo do Supremo, que está julgando o Tema 1.348. Até agora, três ministros já votaram no mesmo sentido: a imunidade vale para a integralização de capital, ponto. A ressalva sobre atividade imobiliária só se aplica a fusões, incorporações, cisões e extinções de empresas, não à simples entrada de um sócio com um imóvel. A única exceção admitida é quando há fraude comprovada, e aí o município pode cobrar, mas precisa provar que houve simulação, não apenas presumir.
O curioso é que esses dois julgamentos, embora tratem de questões distintas, revelam o mesmo movimento: municípios tentando ampliar ao máximo a base de arrecadação do ITBI, e tribunais superiores dizendo que existem limites constitucionais e legais para isso. No primeiro caso, o limite está no respeito ao valor declarado e ao devido processo legal. No segundo, está na própria estrutura da imunidade constitucional, que não pode ser esvaziada por interpretação extensiva.
Para quem trabalha com planejamento patrimonial, reestruturações societárias ou holdings familiares, essas decisões são fundamentais. Muitas operações que vinham sendo tributadas indevidamente podem ser revistas. E mais importante: a segurança jurídica aumenta, porque fica claro que a integralização de capital com imóveis não é fato gerador de ITBI, salvo fraude demonstrada, e que o valor declarado não pode ser simplesmente descartado por uma tabela municipal sem qualquer fiscalização individualizada.
Resta agora aguardar o desfecho do julgamento no Supremo, que promete consolidar um entendimento que já vinha sendo desenhado há anos. Enquanto isso, contribuintes ganham fôlego para contestar cobranças abusivas e planejar operações com maior previsibilidade. E os municípios, bem, esses vão precisar aprender a conviver com regras mais claras e menos espaço para criatividade tributária.
“Procure sempre um Advogado para saber os seus direitos.”
Andreia Paiva Monteiro
Advogada Especialista em Direito Previdenciário, Direito e Processo do Trabalho, Direito e Processo Civil, Direito Imobiliário, Contratos, Membro da Comissão de Conciliação e Mediação, Comissão de Direito Imobiliário, Subseção Mauá.