O Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu nesta terça-feira (05/05) uma decisão que amplia significativamente os direitos de proprietários de imóveis em empreendimentos residenciais. Por unanimidade, os ministros da 3ª Turma reconheceram que qualquer proprietário tem legitimidade para exigir, individualmente, o cumprimento de obras prometidas pela construtora, sem necessidade de ingressar com ação coletiva.

Na prática, o entendimento estabelece que o morador prejudicado não precisa mais aguardar a mobilização de outros condôminos ou depender de uma representação coletiva para cobrar judicialmente a execução de infraestrutura, áreas de lazer, equipamentos comunitários ou qualquer outra obra prevista no material publicitário ou contrato de compra e venda do imóvel.

A decisão tem impacto direto em milhares de casos espalhados pelo país, onde compradores de apartamentos e casas se veem frustrados com a não entrega de academias, piscinas, salões de festas, estacionamentos cobertos e outras benfeitorias anunciadas durante a fase de vendas.

O entendimento firmado nesta terça-feira reforça e dialoga diretamente com a Súmula 84 do STJ, editada em 1993, que estabelece: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro“.

Em outras palavras, o comprador que possui contrato de promessa de compra e venda, ainda que não registrado, tem legitimidade para defender sua posse e seus direitos sobre o bem.

Ao decidir que o proprietário pode exigir individualmente o cumprimento de obras prometidas, o STJ amplia essa proteção consumerista já consolidada. Afinal, se o comprador tem direitos reconhecidos mesmo sem registro (Súmula 84), com muito mais razão pode cobrar judicialmente a entrega integral do produto adquirido, incluindo todas as obras e benfeitorias que integravam a oferta original.

Essa convergência de entendimentos consolida uma jurisprudência protetiva, onde o formalismo registral não pode ser utilizado pelas construtoras como escudo para descumprir obrigações contratuais ou negar legitimidade ao consumidor lesado.

Com o novo posicionamento do STJ, fica claro que o direito à obra prometida é também individual, pois está diretamente vinculado ao contrato de compra e venda celebrado entre o proprietário e a construtora. Assim, cada comprador pode, por conta própria, acionar a Justiça para exigir o cumprimento da obrigação de fazer.

Os ministros consideraram que a obra prometida integra o patrimônio individual de cada proprietário, ainda que sua execução beneficie coletivamente todos os moradores. O descumprimento da promessa publicitária configura violação ao contrato e aos direitos básicos do consumidor, especialmente o direito à informação adequada e à entrega do produto conforme ofertado.

O precedente fixado pelo STJ deverá orientar os tribunais de todo o país, trazendo maior segurança jurídica aos proprietários e estabelecendo responsabilidades mais claras para o setor da construção civil.

“Procure sempre um Advogado para saber os seus direitos.”

Andreia Paiva Monteiro

Advogada Especialista em Direito Previdenciário, Direito e Processo do Trabalho, Direito e Processo Civil, Direito Imobiliário, Contratos, Membro da Comissão de Conciliação e Mediação, Comissão de Direito Imobiliário, Subseção Mauá.