A locação de imóveis, seja para fins residenciais ou comerciais, é regulada pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que estabelece regras para garantir equilíbrio e segurança jurídica entre locador (proprietário) e locatário (inquilino). Conhecer os direitos e deveres de cada parte é essencial para evitar conflitos e preservar a boa relação contratual.

O locador tem o direito de receber pontualmente o aluguel e os encargos previstos no contrato, como IPTU e taxas condominiais, quando pactuado. Pode exigir que o imóvel seja devolvido nas mesmas condições em que foi entregue, salvo desgaste natural pelo uso. Também pode solicitar garantia locatícia (fiador, seguro fiança ou caução) e fiscalizar o uso do imóvel, desde que respeitada a privacidade do inquilino.

A exigência de garantias é uma forma de assegurar o cumprimento das obrigações. O fiador, o seguro fiança e a caução são as mais comuns, cada uma com vantagens e custos específicos. É fundamental que ambas as partes compreendam os termos da garantia e que o contrato aponte de forma transparente como ela será utilizada em caso de inadimplência.

Entre os principais deveres do locador, estão entregar o imóvel em condições de uso, garantir a posse tranquila durante a vigência do contrato e realizar reparos estruturais necessários. O locador deve ainda fornecer recibos de pagamento e respeitar o prazo de locação, salvo hipóteses previstas em lei para retomada antecipada.

O inquilino por sua vez, tem o direito de utilizar o imóvel conforme estabelecido no contrato, com segurança e tranquilidade, e exigir reparos quando necessários à habitabilidade. Pode devolver o imóvel a qualquer momento, mediante aviso prévio de 30 dias, pagando eventual multa proporcional se prevista. Em casos de venda do imóvel, possui direito de preferência para aquisição.

O locatário deve pagar pontualmente aluguel e encargos, zelar pela conservação do imóvel, comunicar problemas ao locador e realizar reparos decorrentes de mau uso. É vedado alterar a estrutura sem autorização. Ao final da locação, deve devolver o imóvel conforme o estado inicial, descontando o desgaste natural.

Um contrato claro, com descrição detalhada do imóvel, valores, prazos e responsabilidades, previne litígios. Recomenda-se vistoria inicial e final, com registro fotográfico, e formalização de todas as alterações por escrito.

Quando surgem divergências, buscar soluções amigáveis ou recorrer à mediação pode evitar desgastes e custos judiciais. Muitas vezes, uma conversa franca, respaldada pelo contrato e pela lei, resolve impasses rapidamente. O uso de câmaras de mediação ou até de cláusulas compromissórias no contrato pode trazer mais agilidade e previsibilidade.

Em suma, a relação locatícia deve se basear na boa-fé e no cumprimento das obrigações recíprocas, com respaldo legal e diálogo constante, garantindo segurança e satisfação para ambas as partes.

“Procure sempre um Advogado para saber os seus direitos.”

Andreia Paiva Monteiro

Advogada Especialista em Direito Previdenciário, Direito e Processo do Trabalho, Direito e Processo Civil, Direito Imobiliário, Contratos, Membro da Comissão de Conciliação e Mediação, Comissão de Direito Imobiliário, Subseção Mauá.